Locação e NFS-e: o que realmente passa a valer em agosto de 2026 (e o que ficou para depois)

Se você administra imóveis ou trabalha com locação de bens móveis, provavelmente ouviu nas últimas semanas que precisaria começar a emitir NFS-e das locações a partir de agosto. A informação circulou bastante — em grupos, em newsletters, em posts de rede social.

Vamos direto ao ponto: neste momento, não. As adaptações da NFS-e nacional para as operações de locação não estarão disponíveis em agosto de 2026.

Isso não é opinião nem leitura otimista de cenário. É o que consta na comunicação oficial do Comitê Gestor da NFS-e, publicada em 31 de julho de 2026. E entender exatamente o que foi adiado — e o que não foi — evita dois erros opostos: correr atrás de uma obrigação que não existe ainda, e relaxar com a que continua de pé.

O que foi adiado

A Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e definiu que as adaptações da Nota Técnica nº 009 não seriam implementadas nos ambientes de produção e produção restrita em agosto de 2026.

Junto com ela, ficaram de fora as adaptações referentes aos novos fatos geradores — subitens 99.02, 99.03 e 99.04, que são justamente onde entram as operações de locação, cessão e arrendamento de bens móveis e imóveis.

O motivo é técnico e bastante concreto: é necessário adequar a infraestrutura dos servidores do portal nacional antes de liberar a recepção desses dados. Ou seja, mesmo que a sua empresa já tenha desenvolvido e/ou contratado a adaptação, o ambiente oficial ainda não está apto a receber esse tipo de documento.

E o cronograma de implantação?

1º de dezembro de 2026 — conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no dia 31/07.

O que passa a ser tributado

• Venda de imóveis — inclusive por incorporação imobiliária e loteamento
• Cessão de direitos sobre imóveis
• Locação, arrendamento e cessão de uso (inclusive servidão e direito de passagem)
• Administração e intermediação imobiliária
• Construção civil

Operações que ficam de fora

• Permuta de imóveis — exceto sobre a diferença em dinheiro (a chamada "torna")
• Constituição ou transmissão de garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária etc.)
• Operações realizadas por gestoras de fundos patrimoniais

Caso especial: locações de curta duração (até 90 dias)

Locações residenciais por até 90 dias (tipo temporada ou Airbnb) seguem regras parecidas com hotelaria — com base de cálculo reduzida em 40%.

Quando o imposto é cobrado e o impacto no seu caixa

Exemplo prático (ilustrativo). Uma incorporadora assina contratos de venda de 50 unidades em janeiro. O IBS e a CBS são devidos nesse momento — mesmo que o recebimento ocorra em parcelas ao longo de 36 meses. O caixa precisa estar preparado para absorver esse descasamento.

Alíquotas reduzidas de IBS/CBS não garantem menor carga tributária

Operações imobiliárias em geral (venda, cessão) | 50% |

Locação, cessão onerosa e arrendamento | 70% |

Quando a pessoa física vira contribuinte

A Lei define critérios objetivos para que uma pessoa física passe a ser tratada como empresa para fins de IBS e CBS.

Locação — torna-se contribuinte quando:

• a receita anual de locação for maior que R$ 240 mil; e
• explorar mais de 3 imóveis distintos.

Se ultrapassar R$ 288 mil no ano em curso, a tributação pode ser exigida ainda naquele ano.

Venda — torna-se contribuinte quando:

• vender mais de 3 imóveis no ano (adquiridos há menos de 5 anos);
• vender mais de 1 imóvel construído por ela nos últimos 5 anos.

Resumindo:

Base de cálculo e mecanismos de redução

O que entra na base de cálculo:

• Valor da venda ou do aluguel
• Juros e atualização monetária previstos em contrato
• Encargos e valores adicionais vinculados à operação

O que fica fora da base de cálculo:

• IPTU e demais tributos incidentes sobre o imóvel
• Despesas de condomínio

Redutor de ajuste

O imposto deve incidir apenas sobre o valor efetivamente agregado ao imóvel. Cada imóvel terá, a partir de janeiro de 2027, um "valor de redutor" composto pelo custo de aquisição (atualizado pelo IPCA), ITBI pago e investimentos conhecidos.

Redutor social

Benefício que será concedido à venda de imóveis de menor valor — especialmente os residenciais. O abatimento é maior para imóveis de valor mais baixo. Poderá ser associado ao redutor de ajuste, podendo zerar ou reduzir significativamente o imposto.

Regimes de transição: janelas com prazo definido

A legislação criou regimes especiais de transição para facilitar a migração e reduzir o impacto imediato da reforma. Esses regimes têm datas fixas — quem perder o prazo perde o benefício.

Resumo dos regimes de transição:
Todos oferecem carga menor e mais previsível no curto prazo. A contrapartida é a renúncia a crédito e redutores. O impacto de longo prazo deve ser simulado antes de qualquer opção – que tende a ser irrevogável. Resumo dos regimes de transição:

Incentivo para projetos a partir de 2029

Para operações que não optarem pelos regimes de transição – ou que se iniciarem após 2029 – a lei criou um benefício adicional, a possibilidade de deduzir da base do IBS o valor pago na aquisição de insumos entre 2027 e 2032 usados na construção.

A lógica é clara: quanto antes os insumos forem adquiridos, maior o aproveitamento. Isso cria um incentivo real para antecipar compras de materiais e contratações de serviços de construção.

Planejamento estratégico:
Para projetos de grande porte que se iniciarem a partir de 2027, antecipar a aquisição de insumos pode reduzir relevantemente a base tributável – especialmente se as compras ocorrerem em 2027 e 2028, quando o aproveitamento é de 100%

O que a sua empresa precisa fazer agora

A lição que fica

Na transição tributária, pressa sem base normativa não produz conformidade: produz ruído e retrabalho. O caminho seguro é acompanhar as fontes oficiais, distinguir o que está publicado do que é expectativa, e agir sobre o que de fato já é exigível.

Calma e pé no chão, aqui, não é falta de urgência. É método.

Sua administradora ou locadora ficou em dúvida sobre o que precisa fazer até dezembro? A nossa equipe acompanha diretamente as publicações oficiais e ajuda você a separar o que já é obrigação do que ainda é expectativa — verificando se o seu sistema está preparado para o que realmente entra em vigor. Fale com a gente e evite se adaptar ao prazo errado.