Durante anos, a holding patrimonial foi uma estrutura relativamente simples: concentrava imóveis, recebia aluguéis e recolhia sobre essa receita uma carga conhecida e estável. A Reforma Tributária mexe nesse chão.

A partir do novo modelo, a locação de imóveis passa a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS — mesmo em operações que antes não sofriam ISS. Para quem explora imóveis para renda, especialmente holdings com múltiplos imóveis, isso não é um detalhe: é uma mudança estrutural que pede revisão de enquadramento, de contratos e de planejamento.

A boa notícia é que a lei criou um tratamento favorecido específico para o setor. A notícia que exige ação é que aproveitá-lo bem depende de organização — e de decisões que é melhor tomar agora.

O que passa a incidir

A LC 214/2025 inseriu no regime específico de bens imóveis as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Sobre a receita dessas operações passa a incidir IBS e CBS.

Isso alcança tanto a locação residencial quanto a não residencial (comercial, salas, galpões), além de atividades como administração e intermediação imobiliária, que saem do ISS e entram no novo modelo.

O tratamento favorecido: redução de 70%

O setor imobiliário não entrou na alíquota cheia. A LC 214/2025 prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. (Para outras operações imobiliárias, como compra e venda, a redução prevista é de 50%.)

Na prática, considerando a alíquota de referência estimada em torno de 26,5% a 28%, a alíquota efetiva sobre a locação tende a ficar em torno de 8% — mas trate esse número como estimativa, porque a alíquota oficial ainda não foi fixada.

`[VALIDAR — não publicar com este marcador: alíquotas efetivas e dispositivo legal da redução. As fontes divergem sobre a numeração do artigo, e os percentuais dependem da alíquota de referência, ainda não oficial.]`

Dois mecanismos adicionais importam:

  • Redutor social: para a locação residencial, há um redutor de até R$ 600,00 mensais por unidade locada, abatido da base de cálculo, cumpridos os requisitos legais. Na locação não residencial, esse redutor social não se aplica.
  • Regime de caixa: o fato gerador se dá no momento do efetivo recebimento do aluguel — e não no vencimento contratual.

Dois pontos que mudam o planejamento

A locação de curta duração é tratada de forma diferente. Locações por temporada (em geral, até 90 dias) tendem a ser equiparadas a serviços de hospedagem, sem o redutor da locação comum. Quem opera aluguel por temporada precisa olhar esse enquadramento com atenção.

Existe um regime de transição para contratos antigos. A LC 214/2025 prevê, para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, a possibilidade de opção por um regime específico de transição (com tributação calculada sobre a receita bruta), condicionada a requisitos formais e com prazo de encerramento definido. Para holdings com contratos de longo prazo, avaliar essa opção pode fazer diferença real na carga durante a transição.

O fator habitualidade

Nem toda locação por pessoa física vira, automaticamente, contribuinte de IBS/CBS. A lei prevê critérios de habitualidade — ligados à quantidade de imóveis e ao volume de receita — para caracterizar quem passa a ser contribuinte. Proprietários que ultrapassam esses parâmetros entram no novo modelo; abaixo deles, o tratamento é outro.

Esses critérios são justamente um dos pontos que tornam a decisão "pessoa física ou holding" mais rica agora, porque a estrutura escolhida muda o enquadramento.

Um ponto a favor das holdings: o crédito do locatário

Há um lado positivo que vale destacar, sobretudo para locação não residencial. Como o IBS/CBS é não cumulativo, o locatário pessoa jurídica pode, em regra, aproveitar crédito sobre o aluguel vinculado à sua atividade. Isso pode transformar a nota de locação em um argumento comercial: para um inquilino empresa, alugar de quem documenta corretamente e gera crédito pode valer mais do que uma alternativa aparentemente mais barata que não gere crédito.

O que revisar agora

Independentemente do calendário operacional de emissão de documentos — que segue em definição —, o planejamento pode e deve começar:

1. Revisar a estrutura da holding e o enquadramento, à luz da incidência e dos critérios de habitualidade.

2. Revisar os contratos de locação, prevendo cláusulas sobre a nova tributação e sobre eventual repasse ao locatário, quando acordado.

3. Avaliar o regime de transição para os contratos elegíveis, antes que a janela se feche.

4. Mapear a base de imóveis por tipo (residencial, não residencial, curta duração), porque o tratamento difere para cada um.

5. Simular a carga no novo modelo, com o redutor de 70% e o redutor social onde aplicável, para não ser surpreendido.

O ponto para quem decide

A locação deixou de ser uma operação puramente contratual e financeira para entrar no ambiente da tributação sobre o consumo. Para uma holding com vários imóveis, isso significa que decisões tomadas agora — sobre estrutura, contratos e regime de transição — vão definir a carga dos próximos anos.

O tratamento favorecido existe. Aproveitá-lo bem é o que separa a holding que se antecipa da que apenas reage.

Sua holding ou a sua estrutura de locação já foi revisada à luz da Reforma? A incidência de IBS e CBS sobre aluguéis muda o enquadramento, os contratos e o planejamento — e há uma janela de transição que vale avaliar antes que feche. A nossa equipe faz essa revisão com você, simulando a carga e apontando o que ajustar.